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小貸大業

上海市房地產市場四月份分析報告
2019-05-06

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格


    2019年4月,聯城監測二手房市場價格下跌樓盤數量繼續縮小,本月有70%的樓盤價格出現下跌。多數板塊處于下跌態勢,但環比跌幅甚微,為0.15%。截止至4月,已連續11個月環比下跌,但跌幅逐步收窄,二手住宅市場趨于穩定。

    聯城行根據樓盤品質及其價格情況,將普通住宅(含公寓、工房小區,不包含別墅小區)劃分為三種檔次:高端、中端、低端,每月監控其成交量及價格變動情況。從普通住宅分檔次環比價格變化看,不同檔次住宅價格環比跌幅均在縮小,尤以高檔住宅的環比跌幅收窄最為明顯,環比跌幅僅為-0.04%。說明上海二手住宅市場開始進入筑穩階段。
   (二)上海二手住宅租賃市場特色研究

 

    住宅租金對軌交距離的敏感度呈現出由內往外逐漸遞增的趨勢。位于內環內的住宅租金對軌交距離的變化并不敏感,距離軌交1公里范圍內的租金大于2公里的占比僅為46%,這是由于內環內路網密集度較高,可供選擇的出行方式較豐富,所以租戶對軌交的依賴度并不十分明顯。在外郊環及郊環外區域,距離軌交1公里范圍內住宅的租金大于2公里的占比已接近70%,說明外郊環以外區域的路網密集度一般,可供選擇的出行方式并不是很多,所以租戶對軌交的依賴程度比較大。
   (三)上海市部分區二手住宅風險監控

    聯城行根據影響二手住宅市場風險的各種因素,綜合多項指標進行計算,得出不同區域、不同板塊、不同樓盤的風險等級情況,對于貸款機構簡化押品審批流程、監控押品動態情況、及時把控樓盤風險起到重要的數據支撐。
    根據2019年4月的住宅風險評級結果,從樓盤情況看(如上圖):徐匯、長寧兩個區域低風險樓盤占23.69%,中風險以下的樓盤占比已達到為74.74%。總體而言,徐匯、靜安區二手住房風險評級整體情況較好,大部分二手住宅風險處于可控范圍內 。
    二、上海市房地產市場供求動態
   (一)一手住宅市場

    2019年4月,新房市場的供應量有所回落,依舊大多集中在外環外區域,其中奉賢區居首,寶山區和青浦區次之;成交量依舊保持上漲的態勢,中心區域如楊浦、徐匯、靜安區等新房成交數量上升顯著,預計后期這些區域如果新房供應量不增加,二手成交數量將會提升;從成交均價來看,本月環比略有下跌,但是跌幅有所縮小,說明新房市場仍以外圍中低端剛性需求為主。
    新房成交戶型以90-140平米戶型為主;從環比上月數據來看,140平方米以上的大戶型需求基本持平。而50平方米以下的小戶型需求有所增加,說明上海房地產市場調控政策實施有效,目前入市的客群主要以居住屬性為主。
   (二)二手住宅市場

    2019年4月二手房交易成交量基本與3月相仿,同比上升86.03%;成交均價呈上升態勢,但漲幅有所縮小。說明上海二手房市場仍以剛需為主。二手房市場出現小陽春一方面由于部分非滬籍居民家庭獲得購房資格,持幣入市。另一方面,在經歷一年的觀望后,改善型需求也開始陸續入市,促成4月成交量持續高位。
    從成交結構占比看,主力成交面積仍以50-90平米為主,占成交結構的一半以上,但對比3月數據來看,90平米戶型成為本月結構動態變化分水嶺,90平米以下的占比在減少,而90平米以上的戶型占比在增加。說明改善型需求有所增加。
   (三)新增商業市場

    4月,上海商業市場供應量環比有所下降,環比下降約32%,而成交量相比上月,略有增加。但供求結構并不完全匹配。供應量方面仍以浦東新區居首,而成交量最大的區域則遷至普陀區,成交主要集中在百聯中環購物廣場。環比均價方面,閔行新華紅星國際廣場商業綜合體的集中成交,拉高了閔行商業的整體成交均價,本月閔行區均價環比漲幅最大。
   (四)新增辦公市場

    自傳統春節過后,上海辦公市場的供應量開始有所回暖,4月,辦公市場供應量環比上升約68%。從供應面積來看,全市辦公供應主要集中在浦東和閔行兩個區域。從成交量來看,本月辦公成交主要集中在普陀區。本月成交樓盤中,位于普陀區真如板塊的星光域雅苑表現突出。環比價格方面,大部分區域環比上漲。其中,黃浦和靜安區均價環比上漲幅度較大。本月黃浦區僅成交的一套辦公用房,單價近10萬/平,抬高整個區域的均價,導致環比價格漲幅異常。

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